Tiếp xúc với lĩnh vực đất đai, chúng ta không thể phớt lờ loại đất TSN – một khái niệm quan trọng trong nền nông nghiệp và xây dựng. Loại đất TSN là gì?Loại đất này đại diện cho một loại đất đặc biệt nào với những đặc tính độc đáo và ảnh hưởng lớn đến việc quản lý đất đai cũng như sự phát triển kinh tế ra sao? Bài viết dưới đây sẽ đào sâu vào khám phá về loại đất TSN, từ đặc điểm cơ bản đến vai trò quan trọng của nó trong đời sống hàng ngày và phát triển bền vững.
1. Đất TSN được hiểu như thế nào?
Dựa trên quy định tại Phụ lục 1 của Thông tư số 55/2013/TT-BTNMT liên quan đến việc lập bản đồ địa chính, ký hiệu TSN đại diện cho loại đất dùng để nuôi trồng thủy sản nước ngọt, thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Theo điều khoản được nêu tại Khoản 6, Điều 2 của Luật Thủy sản năm 2003, đất dành cho việc nuôi trồng thủy sản bao gồm các khu vực có mặt nước nội địa như ao, hồ, đầm, phá, sông, ngòi, kênh, rạch; đất liền kề với mặt nước biển; đất bãi bồi dọc theo sông và biển; cũng như bãi cát và cồn cát ở ven biển; đất được sử dụng cho mục đích trang trại kinh tế; và đất phi nông nghiệp có mặt nước được phân phối hoặc cho thuê nhằm mục đích nuôi trồng thủy sản.
Đất nuôi trồng thủy sản được xác định là những khu vực đất đai dành riêng cho việc nuôi, trồng các loại thủy sản trong môi trường nước lợ, nước mặn và nước ngọt.
Loại đất này bao gồm nhiều hình thức khác nhau như ao, hồ, đầm, cũng như các dạng mặt nước khác như sông, ngòi, kênh. Đất ven biển và các bãi bồi cát cũng được tính vào loại đất này, được sử dụng cho các hoạt động kinh tế trang trại và bao gồm cả đất phi nông nghiệp được cấp phép hoặc cho thuê để phục vụ mục đích nuôi trồng thủy sản.
2. Đất nuôi trồng thủy sản được xếp vào nhóm đất nào?
Đất nuôi trồng thủy sản, một loại đất đặc thù dùng cho việc nuôi trồng các loại thủy sản trong môi trường nước ngọt, nước mặn và nước lợ, là một phần không thể thiếu trong nhóm đất nông nghiệp. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, cụ thể là tại Khoản 1 Điều 10, đất nuôi trồng thủy sản được phân loại như một thành phần của nhóm đất nông nghiệp.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
-Đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng lúa và các loại cây hàng năm khác.
-Đất trồng cây lâu năm.
-Đất rừng sản xuất.
-Đất rừng phòng hộ.
-Đất rừng đặc dụng.
-Đất làm muối.
Các loại đất nông nghiệp khác như đất dùng để xây dựng nhà kính, các loại nhà phục vụ trồng trọt, đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi, đất dùng cho mục đích nghiên cứu, học tập và đất ươm tạo giống.
Như vậy, đất nuôi trồng thủy sản không chỉ giới hạn ở việc cung cấp nguồn lực cho ngành thủy sản mà còn là một phần tích hợp trong chuỗi giá trị rộng lớn của ngành nông nghiệp, góp phần vào sự phát triển đa dạng của các hoạt động sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam.
3. Các đặc điểm của loại đất TSN
3.1. Hạn mức giao đất của đất nuôi trồng thủy sản
Theo quy định của Luật đất đai 2013, đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt (TSN) có hạn mức:
“Điều 129.
1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.”
Như vậy, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất vượt quá diện tích quy định, đất được xem là đất vượt quá hạn mức.
3.2. Thời hạn sử dụng đất TSN
Thời hạn sử dụng đất nuôi trồng thủy sản được quy định tại Điều 126, Khoản 3 của Luật đất đai 2013. Theo đó, thời hạn này không quá 50 năm, tính từ ngày có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Điều này nhằm đảm bảo việc sử dụng đất TSN là bền vững và hiệu quả trong dài hạn.
3.3. Trường hợp nào được thuê đất TSN?
Quy định của Điều 52 Luật Đất đai 2013 là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, và chuyển mục đích sử dụng đất. Để được thuê đất TSN, các điều kiện sau cần được đáp ứng:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm: Cấp huyện phải có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất trong dự án: Nhu cầu sử dụng đất phải được thể hiện trong dự án đầu tư hoặc trong đơn xin giao đất, thuê đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhà nước sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và nhu cầu sử dụng đất để quyết định việc giao đất/cho thuê đất.
Theo quy định tại Điều 56, Khoản 1 của Luật đất đai 2013, Nhà nước có thể thuê đất dưới hình thức thu tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê. Cá nhân và hộ gia đình có thể được cho thuê đất theo hình thức này để nuôi trồng thủy sản.
“Điều 56.
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.”
Ngoài ra, các đối tượng như tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện hoạt động nuôi trồng thủy sản, theo quy định tại Điều 56, Khoản 1 của luật.
Đối với đơn vị vũ trang nhân dân, việc sử dụng đất để nuôi trồng thủy sản hoặc kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh, có thể được thuê đất và thanh toán tiền thuê đất hàng năm.
4. Bảng khung giá đất nuôi trồng thủy sản
KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN
(Ban hành kèm theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ)
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
|
Loại xã Vùng kinh tế |
Xã đồng bằng |
Xã trung du |
Xã miền núi |
|||
|
Giá tối thiểu |
Giá tối đa |
Giá tối thiểu |
Giá tối đa |
Giá tối thiểu |
Giá tối đa |
|
| 1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc |
22,0 |
60,0 |
20,0 |
85,0 |
8,0 |
70,0 |
| 2. Vùng đồng bằng sông Hồng |
30,0 |
212,0 |
28,0 |
165,0 |
21,0 |
95,0 |
| 3. Vùng Bắc Trung bộ |
6,0 |
115,0 |
4,0 |
95,0 |
3,0 |
70,0 |
| 4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ |
7,0 |
120,0 |
6,0 |
85,0 |
4,0 |
70,0 |
| 5. Vùng Tây Nguyên |
|
|
|
|
4,0 |
60,0 |
| 6. Vùng Đông Nam bộ |
10,0 |
250,0 |
9,0 |
110,0 |
8,0 |
160,0 |
| 7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long |
12,0 |
250,0 |
|
|
|
|
5. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nuôi trồng thủy sản có được phép không?
5.1. Điều kiện và trường hợp cần sự chấp thuận từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Dựa vào quy định của Luật Đất đai 2013, cụ thể là tại Điều 57, Khoản 1, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nuôi trồng thủy sản sang mục đích khác đòi hỏi phải có sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các trường hợp được phép chuyển đổi bao gồm:
Từ đất trồng lúa chuyển sang:
-Đất trồng cây lâu năm.
-Đất trồng rừng.
-Đất nuôi trồng thủy sản.
-Đất làm muối.
Từ đất trồng cây hàng năm khác chuyển sang:
-Đất nuôi trồng thủy sản nước mặn.
-Đất làm muối.
-Đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Chuyển đất phi nông nghiệp:
Được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
Không phải là đất ở, sang đất ở.
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng:
-Có mục đích kinh doanh.
-Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ.
-Sang đất thương mại, dịch vụ.
-Đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
5.2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép nhưng phải đăng ký biến động
Mặc dù không cần xin phép từ cơ quan Nhà nước trong một số trường hợp, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn cần được đăng ký biến động. Các trường hợp này bao gồm:
Chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác:
-Đất dùng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt.
-Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác theo quy định pháp luật.
-Nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
-Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.
-Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm.
-Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
-Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy, dựa trên các quy định hiện hành, đất nuôi trồng thủy sản có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng nếu đáp ứng các điều kiện và thủ tục pháp lý cần thiết.
6. Đất nuôi thủy sản có được chuyển nhượng không?
6.1. Điều Kiện Chuyển Nhượng Đất Nuôi Thủy Sản
Đất nuôi thủy sản, thuộc nhóm đất nông nghiệp, có thể chuyển nhượng với các điều kiện cụ thể:
- Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (Sổ Đỏ, Sổ Hồng): Đất phải có tài liệu chứng minh quyền sử dụng, đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.
- Không Có Tranh Chấp: Đất không được vướng vào bất kỳ tranh chấp nào, để đảm bảo tính ổn định của quyền sử dụng đất.
- Quyền Sử Dụng Đất Không Bị Kê Biên Đảm Bảo Thi Hành Án: Tránh tình trạng bị kê biên đảm bảo, đảm bảo tính toàn vẹn của quyền sử dụng đất.
- Đất Trong Thời Hạn Sử Dụng Đất: Quyền sử dụng đất vẫn phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
6.2. Hồ Sơ và Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Nuôi Thủy Sản
Bước 1: Chuẩn Bị Hồ Sơ cho Hợp Đồng Chuyển Nhượng
- Hợp đồng chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ Đỏ, Sổ Hồng).
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng.
- Giấy tờ tùy thân (Chứng Minh Thư, Căn Cước Công Dân).
- Các tài liệu chứng minh tài sản riêng hay chung.
Bước 2: Nộp Hồ Sơ và Kê Khai Thuế tại Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai
- Hồ sơ chuyển nhượng đã được công chứng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Tờ khai lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.
- Giấy tờ tùy thân gồm Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân; Sổ hộ khẩu bản sao của hai bên mua và bán.
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai sẽ kiểm tra và gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Thời hạn giải quyết là 05 ngày làm việc.
Bước 3: Sang Tên Đổi Chủ trên Sổ Đỏ
Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, cá nhân, hộ gia đình đăng kí biến động đất đai tại Phòng Tài Nguyên Môi Trường. Quy trình này bao gồm xác nhận nội dung biến động vào Giấy Chứng Nhận đã cấp.
6.3. Thuế và Phí Liên Quan
- Thuế Thu Nhập Cá Nhân:
- Thuế chuyển nhượng đất nuôi thủy sản = 2% × (giá chuyển nhượng).
- Lệ Phí Trước Bạ:
- Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng.
- Phí Thẩm Định Hồ Sơ:
- Phí này do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh quy định, mức thu có thể thay đổi giữa các tỉnh, thành phố.
Chuyển nhượng đất nuôi thủy sản không chỉ đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ mà còn yêu cầu sự hiểu biết về các quy định pháp luật và quy trình hành chính để đảm bảo quá trình diễn ra thuận lợi và đúng quy định.
7. Câu hỏi thường gặp
7.1. Đất TSN là thuật ngữ viết tắt của từ gì, và nó thuộc loại đất nào?
Đất TSN là viết tắt của “Đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt.” Loại đất này được phân loại là đất nông nghiệp và có các đặc điểm đặc biệt đối với mục đích nuôi trồng thủy sản.
7.2. Đất nuôi trồng thủy sản thuộc nhóm đất nông nghiệp nào?
Đất nuôi trồng thủy sản thuộc nhóm đất nông nghiệp và được phân loại cụ thể trong nhóm này, bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất làm muối, và các loại khác.
7.3. Đất TSN có những đặc điểm gì quan trọng cần biết?
Đất TSN có các đặc điểm như hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất, và các trường hợp được thuê đất. Hạn mức giao đất được quy định theo luật và thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm. Đất TSN cũng có giá đất khác nhau theo vùng kinh tế.
7.4. Đất nuôi thủy sản có thể chuyển nhượng không, và nếu có, thì điều kiện và thủ tục như thế nào?
Đất nuôi thủy sản có thể chuyển nhượng, nhưng điều kiện bao gồm việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, và đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch. Thủ tục bao gồm chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ và kê khai thuế tại văn phòng đăng ký đất đai, và sau đó, thực hiện sang tên đổi chủ trên sổ đỏ.
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN