Các tình huống tranh chấp đất đai thường gặp hiện nay

Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các tình huống tranh chấp đất đai thường gặp trong thực tế, được phân loại theo từng nhóm cụ thể để dễ dàng theo dõi. Mỗi tình huống tranh chấp sẽ được phân tích chi tiết về nguyên nhân, diễn biến và giải pháp giải quyết phù hợp. Hy vọng sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các dạng thức tranh chấp đất đai phổ biến

Chúng ta có các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến như sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất

-Xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp
-Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ ly hôn, thừa kế, cho thuê đất
-Tranh chấp về địa giới hành chính

Tình huống Tranh chấp quyền sử dụng đất:

Kính gửi luật sư, tôi là H, hiện đang sống tại Quảng Ngãi và rất mong nhận được sự hỗ trợ: Gia đình chúng tôi gồm 7 anh chị em (6 chị gái và 1 anh trai). Vào khoảng năm 2007, do phá sản và nợ nần, gia đình tôi phải bán nhà. Bố tôi đã bán một mảnh đất mà chúng tôi đang sinh sống cho dì ruột của tôi – em gái của bố với giá 20 triệu đồng để xây dựng một ngôi nhà nhỏ tạm bợ (trên giấy tờ có ghi rõ quyền sử dụng đất được cấp cho hộ ông Võ Đình A – tên của bố tôi). Khi bán, chỉ có bố tôi và dì tôi ký trên giấy tờ, nhưng giấy tờ chỉ là Đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không hề có sự chứng nhận của UBND địa phương hay chữ ký đồng ý của mẹ và các anh chị em tôi. Bố tôi cũng đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dì tôi giữ.
Dì tôi đã hứa rằng sau này nếu anh chị em tôi có điều kiện tốt hơn thì sẽ bán lại mảnh đất đó cho chúng tôi. Đến năm 2014, anh trai tôi đã đến thỏa thuận mua lại mảnh đất với giá 150 triệu đồng. Tuy nhiên, vào dịp Tết năm 2015, khi anh trai tôi về nhà dì để mua lại thì mới biết dì tôi đã bán mảnh đất cho một người em gái khác của dì với giá 750 triệu đồng.
Bây giờ, tôi rất mong nhận được sự hỗ trợ và hướng dẫn để gia đình tôi có thể đòi lại quyền lợi với mảnh đất đó. Tôi xin chân thành cảm ơn và chờ đợi sự giúp đỡ từ phía quý vị!

Tư vấn:

Dựa theo Điều 126 Khoản 1 của Luật Đất đai năm 2013, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bố bạn sang cho cô bạn không hợp pháp vì không được chứng thực bởi UBND phường nơi có đất. Thêm vào đó, quyền sử dụng đất được đăng ký dưới tên hộ gia đình và chỉ có chữ ký của bố bạn trên giấy tờ chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của các thành viên khác trong gia đình.
Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa hoàn tất theo đúng quy định của pháp luật. Cô bạn không có quyền sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất đó. Việc cô bạn sử dụng và sau đó bán mảnh đất cho người khác là vi phạm pháp luật. Trong trường hợp này, gia đình bạn có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay hoặc khởi kiện để hủy bỏ giao dịch chuyển nhượng giữa cô bạn và người mua

Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

-Vi phạm, cản trở ảnh hưởng đến bên kia
-Không thực hiện đúng trách nhiệm theo hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, đầu tư vốn
-Tranh chấp khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia

Tình huống Tranh chấp liên quan đến quy hoạch sử dụng đất

Tôi có một mảnh đất rộng 300 mét vuông, được bố mẹ vợ tôi khai phá từ năm 1979. Trước năm 1985, gia đình mẹ vợ tôi đã san lấp mặt bằng, xây dựng một ngôi nhà tạm và trồng các loại cây ăn quả. Vào năm 2008, bố mẹ vợ tôi đã chuyển nhượng mảnh đất này cho vợ chồng tôi thông qua một bản chuyển nhượng viết tay, có chữ ký của các thành viên trong gia đình và có sự chứng kiến của bác trưởng khu dân phố. Khoảng năm 2012, tôi đã xây dựng thêm một căn nhà tạm trên nền nhà cũ của bố mẹ vợ tôi. Mảnh đất này được sử dụng ổn định từ khi khai khẩn cho đến khi chuyển nhượng cho tôi vào tháng 6 năm 2008 mà không có tranh chấp nào. Chính quyền địa phương cũng không có yêu cầu hay thắc mắc gì. Năm 2020, chính quyền địa phương đã thông báo thu hồi đất và bồi thường cho tôi theo đơn giá đất trồng cây lâu năm. Theo bản đồ quy hoạch năm 2013, mảnh đất này được xác định là đất đồi và được quy hoạch là đất nông nghiệp. Vậy việc chính quyền bồi thường cho tôi theo đơn giá đất trồng cây lâu năm có đúng theo quy định của pháp luật không?

Tư vấn:

Để được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi, cần xác định liệu anh có đáp ứng điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất hay không.
Căn cứ theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đã sử dụng ổn định từ trước 01/7/2004, không vi phạm pháp luật về đất đai và được xác nhận không có tranh chấp.

Trong trường hợp Người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ sẽ được bồi thường khi đất bị thu hồi. Nếu anh đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định trên thì anh sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tuy nhiên, đất được xác định là đất nông nghiệp, nên việc xây dựng nhà trên đất đã vi phạm quy định về mục đích sử dụng đất. Do đó, căn cứ theo Điều 92 Luật Đất đai 2013, khi thu hồi đất, anh sẽ không được bồi thường cho tài sản (nhà tạm) đã xây dựng trên đất do sử dụng không đúng mục đích. Vì đất nông nghiệp bao gồm cả đất trồng cây lâu năm, việc bồi thường theo giá đất trồng cây lâu năm là phù hợp với quy định của pháp luật.

Tình huống Tranh chấp liên quan đến diện tích đất sử dụng

Xin chào luật sư, tôi cần tư vấn về vấn đề sau: Năm 1993, ông A được UBND xã giao một mảnh đất rộng 600m2 theo quyết định ngày 20/06/1993. Ngày 07/11/1994, ông A và bà B đã thống nhất chuyển nhượng 390m2 cho bà C, với sự chấp thuận của chủ tịch UBND xã thời điểm đó. Thực tế, bà B là người đã thanh toán tiền sử dụng đất và quản lý mảnh đất này, trong khi ông A chỉ đứng tên. Bà C đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với bà B theo thỏa thuận: bà B chuyển nhượng cho bà C với giá 2,5 triệu đồng và đã nhận đủ 2 triệu đồng, số còn lại sẽ thanh toán khi hoàn tất thủ tục chuyển giao đất. Ngày 05/07/1994, UBND xã đã thu của bà C số tiền 1.766.000 đồng để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, thông tin cho biết mảnh đất này đang do ông D, em trai của bà B, sử dụng và đã được cấp giấy chứng nhận. Tôi mong muốn nhận được sự tư vấn để đòi lại quyền lợi hợp pháp cho bà C. Xin cảm ơn luật sư đã tư vấn!

Tư vấn:
Do hạn chế về thông tin, không thể khẳng định chắc chắn rằng bà C có thể đòi lại được quyền lợi hợp pháp của mình hay không. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của mình, bà C cần thu thập các giấy tờ sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A, bà B và bà C đã được UBND xã xác nhận.
Phiếu thu số 166 của UBND để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà C.
Lời khai của ông A và bà B về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà C, nhằm chứng minh giao dịch này có thực.
Khi đã có đủ các giấy tờ trên, bà C có thể nộp đơn kiến nghị đến UBND xã nơi đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông D để yêu cầu xem xét lại quyền lợi của mình. Bà C đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với bà B và đã nộp tiền cho UBND để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vậy nên cần làm rõ lý do tại sao hiện tại mảnh đất lại đứng tên ông D. Nếu có đủ bằng chứng về giao dịch hợp pháp, UBND có thể sẽ xem xét giải quyết quyền lợi cho bà C.

Tranh chấp về mục đích sử dụng đất

-Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai
-Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
-Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích

Tình huống Tranh chấp trong lối đi chung

Kính gửi luật sư, ba năm trước tôi đã mua một ngôi nhà từ ông A, con trai của ông C. Hiện tại, ông C sống ngay nhà đối diện với tôi và chúng tôi cùng sử dụng một lối đi chung. Cả hai nhà của chúng tôi đều nằm ở cuối con ngõ, và phần đất này được sử dụng chung. Gần đây, ông C đã xây dựng một bếp ngoài trời để phục vụ cho gia đình mình. Việc làm này khiến gia đình tôi cảm thấy rất khó chịu, nhất là vào mùa hè khi nhiệt độ từ bếp có thể lên tới 200 độ C. Chúng tôi không thể chịu đựng được hành vi lấn chiếm này của ông C. Tôi rất mong nhận được sự giải đáp từ luật sư. Xin chân thành cảm ơn.

Tư vấn:

Dựa theo Điều 12 Khoản 1 của Luật Đất đai năm 2013, pháp luật cấm các hành vi lấn chiếm hoặc phá hoại đất đai. Lấn chiếm đất được hiểu là hành động mở rộng diện tích sử dụng đất bằng cách di chuyển mốc giới hoặc ranh giới của thửa đất mà không có sự cho phép của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc không được sự đồng ý của người sử dụng hợp pháp phần đất bị lấn.
Vì thế, nếu ông C xây dựng bếp trên phần diện tích đất chung mà không phải là phần đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất của mình, thì ông C đã vi phạm pháp luật bằng cách lấn chiếm đất, gây trở ngại cho việc sử dụng đất của người khác.
Hành vi này sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 14 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Bên cạnh đó, ông C cũng cần phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm

Tranh chấp trong thừa kế đất đai

-Tranh chấp về việc phân chia tài sản là đất đai trong di chúc
-Tranh chấp khi chủ đất đã vắng mặt lâu năm, không rõ tung tích

Tình huống Tranh chấp liên quan đến Cấp quyền sử dụng đất

Xin chào luật sư, cha mẹ tôi đã thuê mảnh đất này để xây nhà từ năm 1974. Chủ đất đã di cư ra nước ngoài từ lâu và chưa từng trở về, không có thông tin về ngày trở lại. Suốt thời gian qua, chỉ có một người họ hàng của chủ đất đến thu tiền thuê nhà mà không có bất kỳ giấy tờ nào được cung cấp, cha mẹ tôi vì thấy số tiền không nhiều nên cũng đã trả. Cha mẹ tôi đã nhiều lần liên hệ với người này để hỏi xem chủ đất có về Việt Nam không để họ có thể mua lại diện tích đất đã ở lâu dài, nhưng chỉ nhận được lời hứa hẹn là sẽ trở về vào năm sau. Tôi được biết luật quy định rằng nếu sinh sống trên một mảnh đất trên 20 năm sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp trường hợp của cha mẹ tôi liệu họ có thể được cấp quyền sử dụng đất không và nếu được thì cần thực hiện những thủ tục gì?

Tư vấn:

Dựa vào Điều 100 của Luật Đất đai và so sánh với tình hình sử dụng đất của anh (chị), có thể thấy rằng anh (chị) chỉ thuê đất từ người khác mà không phải là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ họ, đồng thời cũng không rõ liệu người cho thuê có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hay không. Do đó, mặc dù gia đình anh (chị) đã sử dụng đất một cách ổn định nhưng vẫn chưa đủ cơ sở để khẳng định anh (chị) có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Nếu người cho thuê có đầy đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật và chứng minh họ là người sử dụng đất hợp pháp, thì dù anh (chị) đã sử dụng đất từ năm 1974, anh (chị) cũng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

Câu hỏi thường gặp

Tôi phải làm gì khi gặp các tình huống về tranh chấp đất đai?

Bài viết đã cung cấp thông tin chi tiết về các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến. Tuy nhiên, mỗi trường hợp tranh chấp có thể có nhiều yếu tố khác nhau và ảnh hưởng đến kết quả giải quyết. Do đó, bạn nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền để được tư vấn cụ thể về cách giải quyết tranh chấp trong trường hợp của mình.

Thủ tục để giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào?

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai sẽ phụ thuộc vào từng loại tranh chấp cụ thể và diễn biến của vụ việc. Tuy nhiên, nhìn chung, các bước cơ bản để giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

Giải quyết bằng thương lượng: Hai bên tự thỏa thuận để tìm ra giải pháp chung.
Giải quyết qua hòa giải: Hai bên nhờ sự giúp đỡ của hòa giải viên để giải quyết tranh chấp.
Giải quyết qua tố tụng: Hai bên khởi kiện nhau tại tòa án để nhờ pháp luật phân xử.
Bạn nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền để được hướng dẫn chi tiết về thủ tục giải quyết tranh chấp trong trường hợp của mình.