Điều 166 Luật Đất đai 2013 tại Việt Nam quy định các đặc điểm quyền chung của người sử dụng đất như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hưởng các lợi ích từ lao động, đầu tư. Hãy khám phá những khía cạnh quan trọng của vấn đề này và tìm hiểu cách nó tác động đến quyền lợi và trách nhiệm của người sử dụng đất trong bối cảnh pháp luật hiện nay.
1. Quyền sử dụng đất đai là gì?
Quyền sử dụng đất là một khái niệm pháp lý quan trọng, xác định quyền của người sử dụng đất được công nhận chính thức bởi Nhà nước. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, và Nhà nước đóng vai trò là chủ sở hữu và quản lý theo quy định tại Điều 53 của Hiến pháp 2013 cùng với Điều 4 của Luật Đất đai 2013.
Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua các biện pháp như giao đất hoặc cho thuê đất.
Người có quyền sử dụng đất được phép sử dụng đất để khai thác các công dụng, đem lại lợi ích và lợi tức từ đất. Các hoạt động như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho đều là những hành động phổ biến liên quan đến việc quản lý và sử dụng quyền sử dụng đất.
Chuyển giao quyền sử dụng đất là một trong những phương tiện quản lý quan trọng, thúc đẩy sự phát triển bền vững của cộng đồng. Thông qua quy trình chuyển nhượng, cho thuê, hay các hình thức khác, người sử dụng đất có thể tối ưu hóa giá trị và sử dụng đất một cách linh hoạt, đồng thời góp phần vào quá trình phát triển kinh tế và xã hội.
2. Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất đai
Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất như sau:
Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
3. Quyền sử dụng đất đai không bị kê biên là gì?
Quyền sử dụng đất không bị kê biên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo thi hành án dân sự, giúp người sở hữu quyền này thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều này là cơ sở để xây dựng một hệ thống pháp luật đất đai hiệu quả và công bằng.
Hoạt Động Thi Hành Án Dân Sự
Hoạt động thi hành án dân sự nhấn mạnh vào việc thực hiện các bản án và quyết định đã có hiệu lực của Tòa án. Người bị thi hành án phải sử dụng tài sản của mình để thực hiện nghĩa vụ được phán quyết trong bản án, đối với người được thi hành án.
Không Bị Kê Biên và Nguyên Tắc Thi Hành Án
Kê biên là biện pháp cưỡng chế thi hành án, nhưng quyền sử dụng đất không bị kê biên đặt ra một số nguyên tắc quan trọng:
- Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Theo Quy Định Pháp Luật: Chỉ khi người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, quyền sử dụng đất mới bị kê biên.
- Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ): Người phải thi hành án chưa được cấp GCNQSDĐ mà thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được kê biên.
- Kê Biên Tài Sản Gắn Liền: Khi người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất, kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đó.
- Nhà Ở và Quyền Sử Dụng Đất: Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án, cần kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó.
Tầm Quan Trọng của Quyền Sử Dụng Đất Không Bị Kê Biên
Với những nguyên tắc này, quyền sử dụng đất không bị kê biên là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong quá trình thi hành án. Điều này giúp tạo ra một môi trường pháp lý ổn định và công bằng, đồng thời thúc đẩy quá trình phát triển bền vững của thị trường đất đai và bất động sản.
4. Quyền sử dụng đất có phải là một loại tài sản không?
Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản đặc biệt. Theo Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được chia thành hai loại là động sản và bất động sản, và quyền sử dụng đất được phân loại là một loại quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền. Điều này được thể hiện qua việc quyền sử dụng đất được công nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nhưng nó không phải là bất động sản mà thuộc nhóm động sản do tính chất “vô hình” của nó, tức là không thể sờ nắm hay nhìn thấy được. Điều này cũng được phản ánh trong quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2020, nơi quyền sử dụng đất được xem là một nguồn vốn có thể đóng góp vào tài sản của cá nhân hoặc tổ chức, từ đó tạo ra sự tăng thêm giá trị và có khả năng đầu tư sinh lời.
Như vậy, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và được xem là một quyền tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam12.
5. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
“Điều 99.
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”.
Nghĩa vụ tài chính:
Khoản 6, Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định: “Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật“.
Như vậy, bạn sẽ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ tài chính này sẽ bao gồm:
- Lệ phí trước bạ
- Lệ phí địa chính
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính
- Tiền công nhận quyền sử dụng đất
6. Quyền sử dụng đất đối với một số loại đất và đối tượng sử dụng đất
Quyền sử dụng đất đối với Đất nông nghiệp
Quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho các đối tượng bao gồm hộ gia đình và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp trực tiếp. Ngoài ra, quyền này cũng được mở rộng cho cộng đồng dân cư, các tổ chức, người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài, và các doanh nghiệp với vốn đầu tư từ nước ngoài.Đối với đất nông nghiệp dùng bởi cộng đồng dân cư, đây là loại đất được sử dụng một cách ổn định và lâu dài, dựa trên quy định tại khoản 2 của Điều 125 và khoản 3 của Điều 131 trong Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng đất này được quy định là 50 hoặc 70 năm, tùy theo từng trường hợp cụ thể được nêu trong Điều 126 của Luật Đất đai 2013.
Quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình
Quyền sử dụng đất của các hộ gia đình được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2013, tại Điều 3, khoản 29, nhấn mạnh rằng các hộ gia đình bao gồm những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang cùng chung sống và sở hữu quyền sử dụng đất chung vào thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Các điều kiện và quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình được Điều 170 của Luật Đất đai 2013 chi tiết hóa, bao gồm:
- Hộ gia đình được giao đất nông nghiệp trong phạm vi quy định, đất giao có thu tiền sử dụng, đất cho thuê với việc trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, và đất được công nhận quyền sử dụng; cũng như đất nhận qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
- Hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất với việc trả tiền thuê hàng năm.
- Hộ gia đình thuê lại đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
- Hộ gia đình được giao đất hoặc cho thuê đất từ Nhà nước mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ có quyền và nghĩa vụ tương tự như trường hợp không được miễn giảm.
- Hộ gia đình thuê đất từ tổ chức, hộ gia đình khác, cá nhân không thuộc các trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất sẽ tuân theo quy định của pháp luật dân sự về quyền và nghĩa vụ.
Quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Theo Luật Đầu tư 2020, tại khoản 17 Điều 3, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được định nghĩa là “Những tổ chức kinh tế mà trong đó có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông”. Dựa trên định nghĩa này, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm mọi doanh nghiệp nhận vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, không kể đến tỷ lệ vốn góp của bên nước ngoài.
Về quyền sử dụng đất, Luật Đất đai qua các Điều 183, 184, 185 và 187, đã quy định rõ ràng các trường hợp và mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm:
- Doanh nghiệp với vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để triển khai các dự án đầu tư tại Việt Nam;
- Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh, sử dụng đất nhận được thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, và khu kinh tế;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thuê đất để xây dựng các công trình ngầm.
Câu hỏi thường gặp
Theo pháp luật, người sử dụng đất có những quyền gì theo Điều 166 Luật Đất đai 2013?
Người sử dụng đất theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 có quyền như sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng lợi ích từ công trình của Nhà nước phục vụ bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được hướng dẫn và giúp đỡ từ Nhà nước trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Bảo hộ khi quyền sử dụng đất bị xâm phạm và được bồi thường khi đất thu hồi.
Theo Luật Đất Đai 2013, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất như thế nào?
Theo Luật Đất Đai 2013, thế chấp quyền sử dụng đất phụ thuộc vào loại chủ thể và mục đích sử dụng đất. Đối với tổ chức kinh tế được giao đất, thế chấp có thể được thực hiện để vay vốn từ tổ chức tín dụng. Đối với trường hợp khác như thuê đất, thế chấp chỉ có thể áp dụng cho tài sản đầu tư trên đất.
Dưới điều kiện nào có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất?
Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm thuận tiện cho sản xuất và đời sống, sử dụng đất đúng mục đích và thời hạn, cùng với việc thực hiện thủ tục và đăng ký tại Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền.
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN