Hình thức sử dụng đất chung là gì?

Bạn đã bao giờ tự hỏi về hình thức sử dụng đất chung là gì? Trong hướng dẫn này, chúng tôi sẽ thảo luận về thông tin liên quan đến đất sử dụng chung và sử dụng riêng, cũng như quy trình mua đất và chuyển nhượng quyền sử dụng. Bạn có thể phân biệt rõ ràng giữa đất sử dụng chung và đất sử dụng riêng? Cùng khám phá và giải đáp những câu hỏi pháp lý phổ biến xung quanh vấn đề này.

1. Hình thức sử dụng đất chung là gì?

Hình thức sử dụng đất, như được ghi rõ trong Sổ đỏ, đó là một phần quan trọng của quản lý và quy hoạch đất đai, chủ yếu dựa trên quy định tại Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Theo quy định này, việc ghi chú hình thức sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận đất đai là cực kỳ quan trọng để xác định quyền và trách nhiệm của người sử dụng đất.

Hình thức sử dụng đất được phân thành hai loại chính: “Sử dụng riêng” và “Sử dụng chung”, với mỗi loại mang theo những quyền lợi và trách nhiệm khác nhau.

• Hình thức sử dụng đất riêng: Đầu tiên, khi toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất, từ cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, tổ chức trong nước đến cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì hình thức sử dụng được ghi là “Sử dụng riêng.” Điều này đồng nghĩa với việc người đó có quyền lợi độc đáo và toàn diện đối với diện tích đất đó.
• Hình thức sử dụng đất chung: Ngược lại, nếu toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất khác nhau, thì hình thức sử dụng được ghi là “Sử dụng chung.” Điều này phản ánh việc nhiều bên cùng sử dụng và chia sẻ trách nhiệm đối với diện tích đất đó.
• Đối với những thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất, thì mỗi loại được ghi rõ cụ thể.
  • Ví dụ điển hình cho trường hợp này: Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2.

Như vậy, hình thức sử dụng đất chung là toàn bộ diện tích đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người khác nhau, có cùng trách nhiệm với diện tích đất đó.

2. Phân biệt giữa hình thức sử dụng đất chung và sử dụng đất riêng

Bảng dưới đây đã phân biệt hình thức sử dụng đất riêng và hình thức sử dụng đất chung dựa trên 2 tiêu chí chính:

3. Những điều cần lưu ý khi mua đất có hình thức sử dụng chung

Nếu Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Mang Tên Hộ Gia Đình

Theo quy định tại Điều 212 Bộ Luật Dân Sự 2015, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình, thì đây được coi là tài sản chung. Điều 212 cụ thể quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình.

• Tài sản chung bao gồm tài sản do mỗi thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập, và những tài sản khác theo quy định của pháp luật. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung phải được thực hiện theo phương thức thỏa thuận.
• Đối với bất động sản, động sản có đăng ký, và tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình, thì cần có sự thỏa thuận của tất cả thành viên gia đình là người thành niên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, trừ khi có quy định khác của luật.
• Trong trường hợp không có thỏa thuận, áp dụng quy định về sở hữu chung theo luật.

Theo Luật Đất Đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật. Họ đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Với diện tích sử dụng đất và nhà ở có hình thức sử dụng chung, quyền quyết định thuộc về tất cả thành viên của hộ gia đình.

Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định rõ về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong trường hợp này.

• Đối với quyền sử dụng đất được phân chia, cần thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định.
• Trong trường hợp sử dụng chung, người sử dụng đất có thể ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất và Quyền Sở Hữu Nhà Ở

Với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, bên bán cần tiến hành thủ tục tách thửa nếu đủ điều kiện. Điều này đòi hỏi văn bản thoả thuận của những người trong cùng hộ gia đình. Chỉ khi có sự đồng thuận của tất cả thành viên gia đình, có thể tiến hành chuyển nhượng một cách hợp pháp.

4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất thuộc sở hữu chung

Quyền Sử Dụng Đất Thuộc Sở Hữu Chung

Theo Điều 207 Bộ Luật Dân Sự 2015, sở hữu chung là trạng thái sở hữu của nhiều chủ thể đối với một tài sản, có thể xác lập theo thỏa thuận, quy định pháp luật hoặc theo tập quán. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

• Sở Hữu Chung Theo Phần
  • Điều 209 Bộ Luật Dân Sự 2015 mô tả sở hữu chung theo phần là trạng thái mà mỗi chủ sở hữu có phần quyền sở hữu xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền và nghĩa vụ đối với phần sở hữu của mình, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Sở Hữu Chung Hợp Nhất
  • Theo Điều 210 Bộ Luật Dân Sự 2015, sở hữu chung hợp nhất là trạng thái mà phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không xác định đối với tài sản chung. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung. Các hình thức sở hữu chung hợp nhất có thể là sở hữu chung của cộng đồng, vợ chồng, và nhiều hình thức khác.
• Quyền Yêu Cầu Chia Tài Sản Chung
  • Dựa trên Điều 219 Bộ Luật Dân Sự 2015, trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia, mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung.
  • Nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật, mỗi chủ sở hữu chỉ có quyền yêu cầu chia khi hết thời hạn đó.
  • Trong trường hợp không thể chia tài sản bằng hiện vật, chủ sở hữu chung có thể bán phần quyền sở hữu của mình, trừ khi có thỏa thuận khác.

Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Đối Với Sở Hữu Chung

Theo Điều 167 Luật Đất Đai 2013, nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất sẽ có quyền và nghĩa vụ tương ứng với từng trường hợp:

• Nhóm Gồm Hộ Gia Đình, Cá Nhân
  • Nhóm người sử dụng đất này sẽ có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất Đai 2013.
• Nhóm Có Thành Viên Là Tổ Chức Kinh Tế
  • Trong trường hợp có thành viên là tổ chức kinh tế, nhóm sẽ có quyền và nghĩa vụ tương ứng với tổ chức kinh tế theo quy định của luật.
• Phân Chia Quyền Sử Dụng Đất
  • Nếu quyền sử dụng đất được phân chia theo phần cho từng thành viên, họ sẽ thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và có quyền và nghĩa vụ tương ứng với người sử dụng đất theo Luật này.
  • Trong trường hợp không thể phân chia, nhóm có thể ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp sở hữu chung đòi hỏi tuân theo các quy định cụ thể và thực hiện đúng thủ tục theo quy định của pháp luật.

5. Câu hỏi thường gặp