Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp là một vấn đề quan trọng và phức tạp, liên quan đến nhiều quy định pháp lý về thuế phí. Hiểu rõ các quy định mới nhất về vấn đề này sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc lập kế hoạch và thực hiện các thủ tục cần thiết.

Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp

* Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)

Theo quy định tại Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, có hai trường hợp được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở
• Đây là trường hợp đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn trong cùng một thửa đất, thuộc khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở.
• Khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

2: Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở
• Đây là trường hợp người sử dụng đất tách riêng phần đất vườn, ao gắn liền nhà ở để chuyển quyền sử dụng.
• Hoặc do đơn vị đo đạc khi lập bản đồ địa chính trước ngày 01/07/2004 đã tự tách thành các thửa riêng.
• Khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao sang đất ở, người sử dụng đất cũng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Như vậy, công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở là:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Ngoài tiền sử dụng đất, người chuyển đổi đất còn phải nộp các khoản phí khác như lệ phí cấp giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).

Theo quy định tại Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở cũng có cách tính tiền sử dụng đất khác so với trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở.

Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
Đây là trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà không thu tiền sử dụng đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp này sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Cách tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp, cần thực hiện 3 bước:
1. Xác định tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở:
– Xác định vị trí thửa đất (vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại)
– Tra bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để xác định giá đất ở
2. Xác định tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp:
– Tương tự như bước 1, xác định giá đất nông nghiệp
3. Tính chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền sử dụng đất nông nghiệp.
Lưu ý: Đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp, cách tính tiền sử dụng đất sẽ khác, cụ thể:
– Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở: thu 50% chênh lệch
– Đất nông nghiệp được giao trong hạn mức: thu chênh lệch
Ngoài tiền sử dụng đất, người chuyển đổi đất còn phải nộp các khoản phí khác như lệ phí cấp giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.

* Lệ phí cấp giấy chứng nhận

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một khoản phí bắt buộc phải nộp khi được cấp giấy, với mức phí cụ thể tùy theo từng trường hợp.

Hội đồng nhân dân tại các tỉnh quyết định mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

– Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước khi được cấp Giấy chứng nhận mới.

– Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

* Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là một khoản phí mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm cả trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.Cụ thể:
• Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí.
• Căn cứ quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP: Mức lệ phí trước bạ đối với đất là 0,5% giá đất tính lệ phí.
• Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Sổ đỏ nhưng chưa phải nộp lệ phí trước bạ, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp lệ phí trước bạ tính theo giá đất mới.

Công thức tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

* Phí thẩm định hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

• Phí thẩm định hồ sơ là một khoản phí mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Mức phí thẩm định hồ sơ được quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, cụ thể:
Đối với hộ gia đình, cá nhân: 500.000 đồng/hồ sơ
Đối với tổ chức: 1.000.000 đồng/hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Tùy vào vị trí đất ở địa phương nào thì sẽ tính phí thẩm định hồ sơ theo quy định tại địa phương đó và khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, với mức phí cụ thể sẽ tùy theo đối tượng là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức.

Câu hỏi thường gặp

Khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp những khoản phí gì?

Khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp các khoản phí sau:
Tiền sử dụng đất: Được tính dựa trên chênh lệch giá đất giữa mục đích nông nghiệp và mục đích ở.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ: Được tính 0,5% trên giá đất tại thời điểm kê khai.
Phí thẩm định hồ sơ: 500.000 đồng/hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như thế nào?

Trong trường hợp này, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như thế nào?

Trong trường hợp này, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Ngoài tiền sử dụng đất, người chuyển đổi đất còn phải nộp những khoản phí nào khác?

Ngoài tiền sử dụng đất, người chuyển đổi đất còn phải nộp các khoản phí khác như:
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Lệ phí trước bạ
Phí thẩm định hồ sơ

Tóm lại, khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, người sử dụng đất cần nắm vững các quy định về tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và các khoản phí khác để chủ động chuẩn bị kinh phí và hoàn thành các thủ tục một cách hợp pháp. Việc hiểu rõ các quy định này sẽ giúp quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra thuận lợi.